 Меню

г. Красноярск, ул. Красной Гвардии 21, офис 307в

(391)292-43-14, 8-908-214-18-18 Напишите нам!

Договор аренды недвижимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества

Договор аренды недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Правовое обоснование:
В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года. Соответственно, договор, срок которого составляет один год и более, должен быть зарегистрирован. Таким образом, именно срок действия является определяющим фактором при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора.
Вопросы о том, какой срок установить сторонам в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) и какие последствия в части государственной регистрации это повлечет, возникают не только на стадии заключения договора, но и при его продлении, возобновлении и изменении. Это вызвано тем, что в некоторых случаях срок может быть установлен или изменен таким образом, что становится сложно определить его продолжительность и понять, заключен договор на срок менее года или на год и более и нужна ли его государственная регистрация.
Необходимость государственной регистрации возникает:
• при установлении срока заключаемого договора;
• продлении срока действия договора;
• изменении договора в части его срока.
При установлении в договоре аренды здания (сооружения, помещения) срока действия более года сторонам в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует для признания договора заключенным обратиться за его государственной регистрацией.
Законом установлено, что за государственной регистрацией договора аренды может обратиться одна из его сторон (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ)).
Иных особенностей обращения за государственной регистрацией, в том числе срока передачи документов в регистрирующий орган, не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе самостоятельно определить порядок обращения (ст. 421 ГК РФ).
Для этого рекомендуется согласовать в договоре следующие условия:
• о возложении на одну из сторон обязанности по представлению в определенный срок в регистрирующий орган договора и комплекта необходимых документов, а также ответственности за ее невыполнение;
• содействии контрагенту в подготовке документов для государственной регистрации.
С 1 октября 2013 г. вступили в силу изменения, внесенные в Закон N 122-ФЗ Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».
Так, собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена соответствующая запись.
В этом случае арендатору, обратившемуся за регистрацией договора аренды в отсутствие арендодателя — собственника имущества, заявление о регистрации возвращается без рассмотрения с указанием причины возврата (п. 2 ст. 28.1 Закона N 122-ФЗ).
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора аренды, другая сторона вправе обратиться в суд с иском об обязании зарегистрировать договор (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений) стороны обязаны представить в регистрирующий орган документы в соответствии с требованиями, установленными ст. ст. 16, 17, 18, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ.
Подготовка необходимых для регистрации договора документов предполагает участие обеих сторон (например, каждая из них в силу п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ должна представить учредительные документы), поэтому в договоре следует предусмотреть условие об оказании содействия стороне, на которую возложена обязанность по передаче документов в регистрирующий орган, другой стороной. В частности, рекомендуется установить обязанность этой стороны предоставить нотариально заверенные копии учредительных документов, а также доверенность на подачу документов в регистрирующий орган, предусмотренные п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пленумом ВАС РФ разъяснено, что если в отсутствие государственной регистрации договора аренды собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Задать вопрос

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Напишите нам свой вопрос

Нажимая кнопку вы даете согласие на обработку персональной информации

×